L’office notarial relève d’un régime hybride : officier public d’un côté, prestataire libéral assujetti à la TVA de l’autre. La réforme de la facturation électronique tranche sans état d’âme et place les études au même rang que les autres entreprises françaises soumises à l’obligation. Aucune dérogation, aucun statut protecteur, aucun report sectoriel.
Le calendrier s’impose donc à toutes les études : réception obligatoire au 1ᵉʳ septembre 2026, émission au 1ᵉʳ septembre 2027 pour la quasi-totalité des cabinets. Comme pour les autres professions traitées dans notre guide facture électronique par secteur d’activité, la complexité ne vient pas du calendrier. Elle vient de la cartographie des flux. Émoluments tarifés, honoraires libres, taxes collectées, débours : chaque ligne se ventile dans une case réglementaire différente.
Le tri compte plus que l’outil. Un office équipé d’iNot ou de Kivia trouvera chez Septeo une plateforme agréée déjà intégrée à son logiciel métier. Encore faut-il avoir préalablement clarifié ce qui relève de l’e-invoicing, de l’e-reporting, ou strictement de rien parce que le flux ne contient pas de TVA collectée.
L’office notarial face à la réforme : assujetti et concerné
Un officier ministériel reste, pour le fisc, une entreprise comme une autre dès qu’il facture des prestations soumises à TVA. La distinction publique/libérale qui structure le droit notarial n’a aucune traduction dans le Code général des impôts sur ce point précis. Comme l’avocat ou le médecin libéral, le notaire émet des factures, donc bascule dans le périmètre de la réforme.
Pourquoi le statut d’officier public ne dispense de rien
Le notaire bénéficie d’une délégation de l’État pour conférer l’authenticité aux actes. Cette mission de service public ne sort pas pour autant ses prestations du champ TVA. L’article 261-4 du CGI ne mentionne pas les notaires dans les exonérations. Émoluments et honoraires libres supportent donc une TVA à 20 % depuis toujours, et c’est précisément cet assujettissement qui déclenche l’application de la réforme.
La profession partage cette mécanique avec d’autres prestataires juridiques. Les avocats et secret professionnel connaissent exactement la même logique : profession réglementée, prestations taxables, intégration dans le périmètre comme n’importe quel prestataire de services. La protection conférée au secret ne change rien à la mécanique fiscale. Ce qui est protégé, ce sont les données substantielles de l’acte, pas la facture qui se transmet avec ses mentions standards via une plateforme agréée.
Le calendrier appliqué aux études en 2026 et 2027
La grande majorité des études relèvent du statut de PME, voire de TPE pour les offices individuels. Le seuil ETI (effectif supérieur à 250 ou chiffre d’affaires supérieur à 50 M€) reste exceptionnel pour la profession, sauf cabinets de gros marchés ou réseaux structurés. Conséquence pratique : la quasi-totalité des notaires basculent côté émission au 1ᵉʳ septembre 2027, pas au 1ᵉʳ septembre 2026.
Côté réception en revanche, aucune marge de manœuvre. Toutes les études, du notaire individuel installé en province à l’office régional de cinquante collaborateurs, devront pouvoir recevoir des factures électroniques au 1ᵉʳ septembre 2026. L’obligation s’applique d’ailleurs aux mêmes conditions qu’aux freelances et indépendants ou à toute structure libérale : le statut juridique ne joue aucun rôle, seul compte l’assujettissement à la TVA.
Ventiler les flux notariaux : ce qui bascule, ce qui sort du périmètre
L’erreur stratégique la plus fréquente consiste à traiter l’ensemble du dossier client comme un seul flux. En réalité, un dossier de vente immobilière standard contient simultanément des éléments soumis à e-invoicing, des éléments relevant de l’e-reporting et des éléments totalement hors du périmètre de la réforme. Le périmètre du notariat croise d’ailleurs celui de l’immobilier et des agences, avec qui les flux administratifs s’entremêlent constamment.
Clients particuliers (B2C) : e-reporting de transaction et de paiement
L’essentiel de l’activité d’une étude se fait au profit de particuliers : ventes, donations, successions, contrats de mariage. Ces flux n’entrent pas dans l’e-invoicing puisque l’acheteur n’est pas assujetti à la TVA. Mais ils déclenchent l’autre volet de la réforme, l’e-reporting de transaction.
Comme pour les médecins et professions de santé ou les pharmacies et officines, les études devront transmettre à la DGFiP, via leur plateforme agréée, les données globales de leurs ventes B2C. La périodicité est mensuelle pour la plupart des entreprises et hebdomadaire pour les régimes simplifiés.
Les notaires relèvent de la TVA à l’encaissement sur leurs prestations de service. L’e-reporting des paiements devient alors obligatoire, en plus de celui des transactions, pour que l’administration puisse suivre la date d’exigibilité réelle de la taxe. Ce volet est souvent oublié dans les premiers paramétrages.
SCI, sociétés, confrères (B2B) : e-invoicing en facture électronique
Un dossier sur une SCI familiale, un acte au profit d’une société commerciale, une mainlevée pour un confrère, une convention pour une banque ou un service financier : ces flux relèvent du B2B et basculent en e-invoicing. La facture des émoluments et honoraires devra transiter par une plateforme agréée, dans un format structuré (Factur-X, UBL ou CII).
Les acteurs B2B classiques du notariat suivent la même mécanique. Les compagnies d’assurance et de courtage intervenantes sur les conventions de divorce ou les contrats d’assurance-vie, les confrères pour les substitutions d’actes, les experts-comptables pour les attestations de comptes. Tous reçoivent désormais leurs factures par plateforme agréée, jamais en PDF par mail.
Taxes collectées et débours : totalement hors champ
Les droits d’enregistrement, la taxe de publicité foncière, la contribution de sécurité immobilière : ces sommes ne sont pas de la rémunération du notaire. L’étude les collecte pour le compte du Trésor public et les reverse. Aucune TVA n’est applicable, donc aucune facture électronique à émettre sur ces lignes.
Les débours suivent la même logique. Frais de cadastre, copies d’actes, géomètre missionné, demande d’urbanisme : ces avances sont remboursées à l’euro près par le client. Elles ne sont pas dans le champ de la TVA et donc pas dans celui de la réforme. Elles doivent figurer sur une note de débours séparée, sans transiter par la plateforme.
Cette logique de hors champ se retrouve dans plusieurs secteurs aux règles spécifiques : les biens d’occasion soumis au régime de la marge, les agences de voyage, ainsi que des pans de l’agriculture et de l’agroalimentaire ou du BTP et de la construction où certains flux échappent au mécanisme classique.
Réception des factures fournisseurs : le chantier prioritaire
La date du 1ᵉʳ septembre 2026 ne crée pas d’obligation d’émission pour les TPE et PME, mais elle impose à toute étude la capacité de recevoir. C’est ce volet qui mobilise dès aujourd’hui les directions administratives. Les factures fournisseurs vont changer de canal du jour au lendemain, indépendamment de la taille de l’office. Le sujet rejoint celui de toutes les structures à clientèle variée, du e-commerce et de la vente en ligne aux services aux ménages, où la réception devient la première marche obligatoire.
Quels flux entrants basculent dès septembre 2026
Le volume des factures entrantes d’un office notarial est plus large qu’on l’imagine. Aux factures évidentes des éditeurs SaaS et éditeurs de logiciels métier (iNot, Kivia, Fichorga) s’ajoutent les abonnements télécom, les factures d’énergie EDF et gaz, les fournitures bureau, les contrats de maintenance multifonctions, les véhicules de fonction passés par les concessionnaires automobiles, les abonnements presse juridique relevant de l’édition et des notes d’auteur.
Tous ces flux fournisseurs basculeront en facture électronique au 1ᵉʳ septembre 2026 pour les grandes entreprises et ETI émettrices, puis se généraliseront en 2027. Le délai pour préparer la réception est donc plus court qu’il n’y paraît. Dès septembre 2026, les plus gros fournisseurs (énergie, télécom, SaaS) émettront en électronique uniquement, indépendamment de la taille du destinataire.
Fiabiliser les fiches clients et le SIRET avant la bascule
La principale source de rejet d’une facture électronique en réception reste un SIRET destinataire absent ou erroné. Pour un office, cela signifie que toutes les fiches clients personnes morales (SCI, sociétés acquéreuses, confrères) doivent contenir le SIRET correct. Un SIRET manquant côté étude bloque la facture en amont, sur la plateforme émettrice.
Le même contrôle doit porter sur les fournisseurs récurrents : transport routier et péages, marketplaces type Amazon, Leboncoin, Etsy pour les commandes ponctuelles, hôtellerie et hébergement pour les déplacements aux conférences, restauration pour les frais de représentation. Toutes ces dépenses produiront désormais une trace structurée, traçable et déductible automatiquement, à condition que les fiches comptables soient à jour dans le logiciel.
Plus de 80 % des dossiers d’un office impliquent un client particulier, donc relèvent de l’e-reporting et non de l’e-invoicing. La priorité opérationnelle 2026 reste pourtant la réception, parce qu’elle s’impose à toutes les études sans condition de taille et qu’elle conditionne la validité des achats fournisseurs en comptabilité.
Choisir sa plateforme agréée pour un office notarial
Le marché du logiciel notarial est très concentré : trois éditeurs (Septeo, Fiducial, Fichorga) couvrent la quasi-totalité des études. Cette concentration simplifie a priori le choix de la plateforme agréée puisque l’intégration native est déjà proposée. Elle peut aussi inviter à comparer avec des opérateurs tiers, dont le positionnement diffère de celui des éditeurs métier.
L’intégration native iNot et Kivia avec la PA Septeo
Septeo, propriétaire de Genapi, a obtenu son immatriculation comme plateforme agréée auprès de la DGFiP. L’argument commercial est direct : pour les 4 500 études environ déjà sous iNot, ou en migration vers Kivia, la PA Septeo s’intègre sans connecteur tiers, sans paramétrage de flux, et avec une reprise des données clients existantes. Les flux métier (acquisitions, donations, successions) basculent en e-reporting ou en e-invoicing sans rupture de chaîne.
Le couplage logiciel métier plus PA crée toutefois une dépendance vis-à-vis d’un acteur unique. Pour les études cherchant une réversibilité plus forte, comparer avec des plateformes tierces immatriculées par la DGFiP reste pertinent. À date, 112 opérateurs sont agréés, dont plusieurs proposent des intégrations API ouvertes avec les logiciels notariaux.
Quand envisager une PA tierce ou un canal séparé
Trois cas justifient une réflexion en dehors du natif Septeo. Premièrement, les offices multi-sites qui consolident leurs achats et veulent un canal de réception unifié, distinct du flux métier. Deuxièmement, les études en migration logicielle (transition iNot vers Kivia, ou changement d’éditeur) où la dissociation PA/logiciel métier sécurise la phase intermédiaire. Troisièmement, les cabinets qui externalisent une partie de leur comptabilité à un expert-comptable utilisant déjà sa propre plateforme.
Dans ces cas, opter pour une PA généraliste indépendante (Pennylane, Indy, Tiime, Sellsy ou autres opérateurs immatriculés) permet de découpler les deux couches sans casser le flux métier. La condition de réussite reste la même : valider que la plateforme choisie sait dialoguer en API avec le logiciel notarial, ou à défaut accepter une saisie parallèle limitée aux flux annexes.
Réception 2026 : obligatoire pour toutes les études, sans condition de taille, avec fiabilisation préalable des SIRET clients et fournisseurs.
Émission 2027 : e-reporting de transaction et de paiement pour la clientèle particulier (majoritaire), e-invoicing pour les SCI, sociétés, banques, assurances et confrères.
Hors champ : droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière et débours, regroupés sur une note séparée.
Plateforme agréée : PA Septeo en natif pour les utilisateurs iNot/Kivia, opérateur tiers en cas de multi-site, migration logicielle ou externalisation comptable.
Au-delà du flux métier porté par iNot ou Kivia, la gestion administrative quotidienne d’un office (fournitures, télécom, énergie, prestataires généraux) gagne à passer par une plateforme orientée comptabilité collaborative, en complément de la PA principale.
Questions fréquentes
Les notaires sont-ils exemptés en tant qu’officiers publics ?
Non. La qualité d’officier ministériel ne soustrait pas le notaire à la TVA, qu’il collecte au taux normal de 20 % sur ses émoluments et ses honoraires libres. Le critère retenu par l’administration est unique : être assujetti à la TVA en France. Le statut juridique, la délégation de service public ou la nature réglementée des tarifs n’entrent pas dans l’équation. Les études sont donc intégralement soumises à la réforme, aux mêmes échéances que les autres professions libérales.
Comment ventiler une facture de vente entre taxes, débours et émoluments ?
Trois blocs distincts cohabitent sur un acte authentique de vente. Les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière sont reversés au Trésor, hors TVA, hors réforme. Les débours (cadastre, géomètre, urbanisme) sont remboursés à l’euro et apparaissent sur une note séparée, également hors champ. Les émoluments et honoraires libres, eux, sont soumis à TVA et basculent dans la facture électronique pour un client SCI ou société, ou dans l’e-reporting pour un client particulier.
La plateforme Septeo est-elle obligatoire pour les utilisateurs d’iNot ?
Non. Tout assujetti reste libre de choisir parmi les 112 plateformes agréées par la DGFiP, quel que soit son logiciel métier. L’intégration native Septeo simplifie le déploiement chez les utilisateurs iNot et Kivia, mais elle n’a aucun caractère exclusif. Une étude peut très bien conserver iNot pour le métier et router ses flux entrants ou ses achats généraux via une plateforme tierce (Pennylane, Indy, Tiime), à condition que les interfaces dialoguent ou qu’une saisie parallèle reste acceptable sur les flux annexes.
Que devient la note d’honoraires libres dans le nouveau dispositif ?
Les honoraires libres (négociation immobilière, consultation juridique, prestations hors tarif réglementé) restent soumis à TVA à 20 %, dans la limite du plafond légal de 10 % des émoluments perçus par l’office l’année précédente. À ce titre, ils suivent exactement le sort des émoluments dans la réforme : e-invoicing si le client est une société ou une SCI, e-reporting s’il s’agit d’un particulier. La distinction tarif réglementé / honoraires libres n’a aucune incidence sur le canal de transmission.
Comment traiter les rétrocessions à un confrère après septembre 2027 ?
Une rétrocession à un confrère est une opération B2B entre deux assujettis à la TVA établis en France. Elle relève donc pleinement de l’e-invoicing. La facture de rétrocession devra être émise via la plateforme agréée de l’étude émettrice, transmise dans un format structuré, et reçue par le confrère via sa propre plateforme. Les substitutions d’actes, partages d’honoraires sur dossiers conjoints et frais d’études partagés suivent la même règle, dès lors qu’ils déclenchent une facturation TVA entre deux études.